Ce qu’il faut retenir : Lorsqu’un mandat (notamment en gestion locative) est critiqué pour défaut de formalisme, la jurisprudence admet que l’irrégularité peut être couverte si le mandant a confirmé/ratifié le mandat par son comportement (instructions, acceptation des actes de gestion, validation d’étapes clés), ce qui neutralise une contestation “tardive” fondée sur la seule forme.
La Cour retient que le mandant a ratifié le mandat litigieux dès lors qu’il est démontré une exécution avec son accord : remerciements, demandes expresses (ex. état des lieux), validations, absence de protestation au moment des actes, etc. Autrement dit : on ne peut pas profiter d’un service de gestion, puis, une fois le litige né, soutenir que le mandat “n’existait pas”. Ainsi, les frais de gestion contestés peuvent devenir un mandat irrégulier.
Pour aller plus loin : pour contester utilement des frais, le mandant doit souvent établir non seulement une irrégularité formelle, mais aussi l’absence de ratification (protestations contemporaines, refus clair, contestation immédiate des actes et factures, mise en demeure, etc.) et/ou une faute distincte de gestion (manquement, surfacturation, prélèvements non prévus).
A contrario, la jurisprudence considère que :
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- En cas de nullité du mandat, la restitution des honoraires est en principe ordonnée, mais l’agent immobilier peut obtenir une indemnisation sur le fondement de l’enrichissement sans cause pour les prestations effectivement réalisées (Cour d’appel de Nancy, 1ère chambre, 29 juin 2010 n° 08/00523).
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- En cas de résiliation du mandat, la restitution des frais de gestion n’est pas ordonnée si les prestations ont été réalisées. Dans les cas de frais contestés, c’est une autre affaire. (Cour d’appel de Papeete, Chambre civile, 3 mars 2011 n° 06/00606 ; Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 2e section, 26 septembre 2023 n° 21/05428 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 25 mars 2021 n° 19/13445).
- Cour d’appel, Metz, 3e chambre, 27 novembre 2025, n° 24/01349
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