Le portage salarial immobilier séduit de plus en plus de négociateurs. Mi-salarié, mi-indépendant, il promet sécurité sociale et liberté professionnelle. Mais ce modèle, encore mal cadré juridiquement, inquiète certains experts qui y voient une pratique risquée, notamment au regard de la loi Hoguet.
Alors, le portage salarial appliqué à l’immobilier est-il une vraie opportunité… ou un piège légal ?
Qu’est-ce que le portage salarial ?
Un statut hybride reconnu par la loi
Le portage salarial a été introduit dans le Code du travail par la loi du 25 juin 2008, puis structuré par l’ordonnance n°2015-380 du 2 avril 2015, complété par la loi Travail du 8 août 2016 (loi El Khomri) et encadré par la convention collective de branche du 22 mars 2017.
Son principe : un professionnel autonome signe un contrat de travail (CDD ou CDI) avec une société de portage salarial, qui facture ses prestations aux clients et lui reverse un salaire. C’est un compromis séduisant : liberté de prospecter comme un indépendant, mais avec la protection sociale d’un salarié (chômage, retraite, Sécurité sociale).
Pourquoi ça attire
Immobilier : un secteur à part
La loi Hoguet, clé de voûte du métier
Depuis 1970, la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) encadre strictement la profession immobilière. Son article 4 prévoit qu’un négociateur doit être soit salarié de l’agence immobilière titulaire de la carte professionnelle, soit agent commercial indépendant mandaté par ce même titulaire. Aucune troisième voie n’est prévue.
L’habilitation du négociateur (attestation dite « carte blanche », délivrée par la CCI en vertu de l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972) doit être accordée par le titulaire de la carte T au nom et pour le compte duquel le négociateur travaille. Or, le salarié porté est juridiquement lié à la société de portage, pas à l’agence. C’est le nœud du problème.
De surcroît, le formulaire CERFA n°15315*02 de demande d’attestation ne prévoit que deux cases : « salarié » ou « agent commercial ». Cocher « salarié » pour un porté — qui n’est pas salarié de l’agence — est une astuce qui ne repose sur aucune base réglementaire solide.
Les arguments des partisans du portage
Pour ses défenseurs, le portage salarial en immobilier :
- permet d’apporter des compétences ponctuelles à une agence (immobilier d’entreprise, viager, investissement locatif) ;
- offre aux négociateurs la protection chômage et une stabilité qui manquent aux agents commerciaux ;
- n’est pas expressément interdit par un texte : l’article L1254-5 du Code du travail exclut les services à la personne du portage, mais ne mentionne pas l’immobilier ;
- pourrait relever du second cas prévu par l’article L1254-3 du Code du travail (« prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont l’entreprise ne dispose pas »), argument retenu par certains avocats pour défendre la légalité du montage.
Les arguments des opposants
Les détracteurs rappellent que les obstacles juridiques sont multiples et convergents :
L’article L1254-3 du Code du travail prévoit deux cas alternatifs de recours au portage : l’exécution d’une tâche occasionnelle ne relevant pas de l’activité normale et permanente de l’entreprise cliente, ou une prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont elle ne dispose pas. Or, la négociation immobilière constitue par nature l’activité permanente d’une agence, ce qui rend le premier cas difficilement applicable. Quant au second, il suppose une expertise que l’agence ne détient pas elle-même — argument fragile lorsque l’agence emploie déjà des négociateurs salariés ou indépendants sur le même périmètre.
L’article L1254-24 du Code du travail impose aux entreprises de portage d’exercer à titre exclusif l’activité de portage salarial. Cette exclusivité apparaît incompatible avec la détention d’une carte professionnelle immobilière (carte T), qui suppose l’exercice d’une activité d’entremise. Plusieurs CCI ont d’ailleurs refusé de délivrer la carte T à des sociétés de portage, ainsi que les attestations d’habilitation à leurs salariés portés.
L’article 4 de la loi Hoguet exige que le négociateur non salarié relève du régime des agents commerciaux (article L134-1 du Code de commerce). Le salarié porté n’est ni salarié de l’agence, ni agent commercial : il n’entre dans aucune des deux catégories légales.
Un faisceau institutionnel défavorable
Au-delà des textes, plusieurs institutions ont pris position contre le portage salarial en immobilier, formant un faisceau d’indices concordants :
Le CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières) a adopté, en séance du 30 juin 2015, une résolution selon laquelle le portage salarial n’est pas adapté à la loi Hoguet. Cet avis, bien que consultatif, émane de l’organe spécifiquement créé pour conseiller les pouvoirs publics sur l’exercice des professions immobilières.
La DGCCRF considère que le portage salarial « se révèle particulièrement inadapté au regard de la loi Hoguet et de la nécessité de détenir une carte de collaborateur du titulaire de la carte professionnelle au nom et pour le compte duquel le négociateur travaille ».
La FNAIM et le SNPI ont exprimé un avis défavorable au recours au portage salarial par les agences immobilières, pointant « de nombreuses incohérences au détriment du consommateur et de la concurrence ».
La réponse ministérielle du 17 novembre 2022 (question n°1237, JO Sénat, p. 5762) est venue apporter un éclairage déterminant. Interrogé par la sénatrice Catherine Dumas, le ministère du Travail a rappelé que le négociateur immobilier doit être soit salarié de l’agence, soit agent commercial, et que le portage est réservé aux tâches occasionnelles ou aux expertises ponctuelles. Le ministère conclut que ce mécanisme est, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, inadapté à l’activité immobilière. Cette réponse, bien que dépourvue de force contraignante, constitue un signal politique clair.
Ce que dit la jurisprudence
La jurisprudence, encore embryonnaire, n’a pas tranché définitivement la question, mais les décisions rendues orientent le débat :
CA Douai, 28 juin 2019 (n°18/01857) et CA Agen, 22 octobre 2019 (n°18/00467) : ces deux arrêts sont sévères et vont dans le sens d’une incompatibilité entre portage salarial et loi Hoguet, en relevant que le portage ne correspond pas aux statuts prévus par la loi pour l’exercice de la négociation immobilière.
CA Versailles, 7 septembre 2023 (n°21/02471) : cette décision est souvent citée par les partisans du portage, mais elle doit être lue avec précaution. La Cour a rejeté la demande de requalification en contrat de travail, mais pour des motifs purement factuels (absence de lien de subordination). Elle ne statue pas sur la compatibilité du portage salarial avec la loi Hoguet. L’invoquer comme validation du modèle est un raccourci juridiquement contestable.
CA Montpellier, 7 novembre 2007 (n°07/02783) : dans cette décision plus ancienne, un salarié porté a été requalifié en salarié de l’agence immobilière, la Cour ayant constaté l’existence d’un lien de subordination de fait avec l’agence et non avec la société de portage.
En l’état actuel, aucun arrêt de la Cour de cassation n’a tranché la question de la compatibilité entre portage salarial et loi Hoguet. Une insécurité juridique demeure.
Les risques concrets
Risques juridiques
Les sanctions pénales spécifiques au portage salarial figurent aux articles L1255-14 à L1255-18 du Code du travail : 3 750 € d’amende en première infraction pour l’entreprise de portage comme pour l’entreprise cliente (articles L1255-14 et L1255-16); 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende en cas de récidive (article L1255-16 dernier alinéa). Par ailleurs, la violation d’une interdiction d’exercer prononcée par un tribunal est punie de 6 mois d’emprisonnement et 6 000 € d’amende (article L1255-17). S’y ajoutent les risques de requalification en CDI et d’accusation de prêt de main-d’œuvre illicite.
Côté loi Hoguet, l’exercice sans habilitation valide est passible de 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (article 14 de la loi Hoguet).
Risques fiscaux et sociaux
Redressements URSSAF en cas de requalification, perte du droit à commission si l’habilitation est jugée invalide, responsabilité floue en cas de litige client.
Risques pour l’agent
Vide juridique en cas de litige, difficultés à faire valoir ses droits devant les prud’hommes ou les juridictions civiles, expérience professionnelle potentiellement dévalorisée si le cadre juridique est contesté.
Risques pour la société de portage
Menace d’accusation d’exercice illégal de l’activité immobilière, dépendance à un vide juridique simplement toléré.
En clair : l’insécurité juridique pèse sur l’ensemble de la chaîne — agences, sociétés de portage et négociateurs.
Les alternatives sécurisées
Les statuts classiques
Agent commercial indépendant : le statut le plus répandu, offrant un fort taux de commission, mais une protection sociale réduite (pas de chômage, retraite limitée).
Salarié d’agence : protection sociale complète, mais commissions moindres et objectifs imposés.
Agent immobilier indépendant : carte professionnelle en propre, autonomie maximale, mais lourdes contraintes administratives (garantie financière, assurance RCP, formation continue).
Le modèle hybride d’AXO Immobilier
Le réseau AXO Immobilier propose une voie médiane : laisser ses négociateurs choisir entre mandataire indépendant ou salarié en CDI.
Ce modèle reprend les avantages du portage :
Surtout, le modèle s’inscrit dans le cadre légal traditionnel de la loi Hoguet : le négociateur salarié AXO est déclaré comme salarié auprès de la CCI et bénéficie d’une habilitation conforme aux textes en vigueur. Il repose donc sur une structure juridique clairement identifiée, distincte des zones d’interprétation entourant le portage salarial en immobilier.
Conclusion : entre espoir et incertitude
Le portage salarial en immobilier est une idée séduisante : offrir la protection du salariat à des professionnels souvent fragilisés par la précarité du statut d’agent commercial. Mais aujourd’hui, le cadre légal reste flou et risqué. Les textes du Code du travail, la loi Hoguet, les avis du CNTGI et de la DGCCRF, la réponse ministérielle de 2022 et les décisions de cours d’appel convergent vers un même constat : le portage salarial ne s’insère pas dans le cadre légal de la profession immobilière tel qu’il existe.
En attendant une clarification du législateur — qui pourrait passer par une modification de la loi Hoguet ou du CERFA d’habilitation —, le modèle hybride d’AXO Immobilier apparaît comme une alternative crédible : il reprend les atouts du portage — sécurité, simplicité, accompagnement — mais sans les zones grises juridiques.
Références
- Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), art. 4 ; Décret n°72-678 du 20 juillet 1972, art. 9.
- Code du travail, art. L1254-1 à L1254-31 (portage salarial) ; Ordonnance n°2015-380 du 2 avril 2015.
- Code du travail, art. L1254-3 (conditions de recours au portage salarial).
- Code du travail, art. L1254-24 (exclusivité de l’activité de portage).
- Code du travail, art. L1254-5 (activités exclues du portage).
- Loi n°2016-1088 du 8 août 2016 (loi Travail), art. 85 (sanctions pénales).
- Code du travail, art. L1255-14 à L1255-18 (sanctions portage salarial).
- Résolution CNTGI du 30 juin 2015.
- Position DGCCRF sur l’inadaptation du portage salarial à la loi Hoguet.
- Réponse ministérielle n°1237, JO Sénat du 17 novembre 2022, p. 5762.
- CA Douai, 28 juin 2019, n°18/01857 ; CA Agen, 22 octobre 2019, n°18/00467.
- CA Versailles, 7 septembre 2023, n°21/02471.
- CA Montpellier, 7 novembre 2007, n°07/02783.
- Convention collective de branche des salariés en portage salarial du 22 mars 2017.
- Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 ; Décret formation continue.
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